公司法上的受信义务研究/李新天

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 04:00:20   浏览:8968   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  内容提要: 受信义务是英美法系衡平法上的理论体系,我国公司法对其进行了有效的继受和移植;在此基础上构建和完善受信义务理论,对我国公司法的发展至关重要。上市公司股权分散,且受公司法和证券法的双重调整,使得上市公司更加注重董事对股东的受信义务。同时,依据受信义务原理,上市公司董事注意义务的判断标准不应与非上市公司有所区别。


受信义务是英美法系最难以表述的概念之一。受信义务理论适用于各种不同的情形,并且明显地通过类比的法律科学而非原则发展起来{1}。受信义务在不同的情形下具有不同的含义和内容,在公司法下,主要是董事对公司承担的注意和忠实义务。
  一、公司法上受信义务的起源和发展
  (一)公司法上受信义务的起源
  受信义务{2},英文表述为fiduciary duties或fi-duciary obligations,我国学者将其翻译为信义义务{3}、受信托义务{4}、诚信义务{5}、受托义务{6}等。《布莱克法律辞典》将“fiduciary”解释为:“作为名词,指一个具有受托人或者类似于受托人特性的人,该特性包含着委托与信任,要求审慎的善意与诚实。作为形容词,指信托之特性;具有信托之特点;与信托相类似的;与信托相关的或者建立在信托或信任基础上的。”{7}将“fiduciary duty”定义为“为他人利益将个人利益置于该他人利益控制之下的义务。这是法律所旨意的最高标准的义务”{8}。
  一般认为,受信义务是从英美信托法上的受托义务发展而来的。而“信托”是英美法最为独特的制度{9}。具体而言,信托关系成立的基本要件至少有三:其一,指定的受益人和受托人;其二,确定的可转移所有权于受托人之财产;其三,以转移所有权为旨意将信托财产实际交付于受托人{10}。
  英国早期判例法通过“类推适用”信托关系的方式调整公司董事与公司之间的法律关系,因为在1844年之前英国大多数合股公司(joint stock com-panies)都未组成法人(实为合伙企业){11},公司通常将信托证书委托于公司的董事,从而使董事代表公司的行为取得有效性。这时,董事和公司的关系确实与信托十分相似。
  (二)公司法上受信义务的发展
  现代公司制度的确立,使得董事和公司的关系与信托有了明显的区别:首先,信托财产的所有权移转于信托受托人,而公司的财产所有权属于公司。其次,信托受托人的主要职责是保存和维护受托的财产,并尽量避免风险。而公司的经营活动不可避免地会面临风险,公司雇佣董事的目的之一就是利用其甄别风险的能力为公司牟利。“董事的义务应表现出企业家的气概,并接受商业风险,为公司的资本带来足够的利润。”{12}因此,公司的董事较信托中的受托人享有较大的自由裁决权。最后,信托受托人以自己的名义管理和处分信托财产,而公司的董事却是以公司的名义从事经营管理事务。
  事实上,英美法系的受信义务理论发展到现在,已经脱离信托法而成为内涵异常丰富的学说。“‘fiduciary duty’或‘fiduciary relation’与‘duty as atrustee’或‘relation of trust’是不同的:一方面,‘受信义务’或‘受信关系’所适用的领域是广泛的,在‘一方对另一方施加信任,另一方则负有受信义务’这个唯一的共同点上,上述概念是逻辑上的种属关系;另一方面,除了这一共同点外,fiduciary并不具备trust所特有的构成要素。”{13}也就是说,受信义务是这样一种理论,受信义务的产生取决于一方给予另一方信任的受信关系,受信义务在不同的受信关系中是不同的。这种受信义务广泛适用于律师、监护人、经纪人、公司董事以及政府官员等受托人身上。
  公司法上的受信义务主要是董事对公司所承担的义务。董事对公司承担的受信义务一般分为两种形态,一是注意义务,二是忠实义务。其中前者是指公司中的管理者应以适当的注意管理公司以免损害公司利益;后者是指公司中的管理者应将公司利益置于自己利益之上{14}。
  随着公司治理结构的发展和社会责任理论的强化,公司法上的受信义务理论不断发展和完善。一方面,除董事外,负责公司经营管理和监督的其他高层,包括高级管理人员和监事等,甚至公司的雇员和股东,都可能对公司承担一定的受信义务;另一方面,受信义务也不限于对公司的义务,在特定情况下,董事、高级管理人员也可能对股东直接承担受信义务,譬如,董事与某一股东或某一类股东直接进行交易的情形。在公司破产情形下,董事等高级管理人员还要对公司的债权人承担受信义务。有学者还分析了股东、控股股东、实际控制人对公司的受信义务及股东相互之间的受信义务问题{15}。事实上,受信义务产生于具有信任关系的当事人之间,且具有因适用情形而异的特性,即只要一方当事人基于对另一方当事人的信任而在二者之间产生一定的信任、委托关系,就有可能产生另一方当事人的受信义务,且受信义务理论并不具有统一的、普适的原则,而需要根据具体的适用情形来分析,这样公司法上受信义务所表现出的复杂性也就不难理解了。
  二、我国立法对董事受信义务的继受
  (一)英美法系董事的受信义务
  公司法上受信义务的复杂性,并不妨碍对其一般原则进行理论探讨,尤其是就董事对公司和股东的受信义务而言,英美法系在长期的发展过程中已经形成了相对完善的立法和理论体系。一般而言,英美法上董事的受信义务包括注意义务和忠实义务。
  按照《美国示范公司法修正本》的规定,注意义务是指董事履行义务时必须:“(1)怀有善意;(2)要像一个正常的谨慎之人在类似的处境下应有的谨慎那样去履行义务;(3)采用良好的方式,这是他有理由相信符合公司利益的最佳方式。”{16}
  而违反忠实义务一般包括四种情形:“(1)涉及董事与公司之间的交易;(2)涉及拥有一个或者多个共同董事的公司之间的交易;(3)涉及董事利用了本应属于公司的机会谋利;(4)涉及董事与公司进行同业竞争。”{17}概括起来就是自我交易、竞业竞争以及利用公司机会情形。
  忠实义务与注意义务的区别主要在于“法院对于声称违反忠实义务的行为审查相当严格,而对被声称违反注意义务的审查则相对宽松。”{18}事实上,忠实义务侧重于强调董事不得为了自己的个人利益而牺牲公司利益或放弃公司的最佳利益,注意义务则强调董事作为全面负责公司经营业务的管理人对公司负有积极的作为义务,必须以诚信的方式、以普通谨慎之人应有的注意从事公司经营决策和义务监管,不得怠于履行职责{19}。另外,董事的忠实义务与注意义务在判断标准、责任免除、举证责任分配及能否适用商业判断规则等诸多方面存在区别。
  (二)我国公司立法的相关规定
  我国《公司法》第148条、第149条规定了董事的勤勉和忠实义务。此外,有关上市公司的准则和指引中也有关于董事受信义务的规定。如《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》第1条第二款规定:独立董事对上市公司及全体股东负有诚信与勤勉义务。独立董事应当按照相关法律法规、本指导意见和公司章程的要求,认真履行职责,维护公司整体利益,尤其要关注中小股东的合法权益不受损害。独立董事应当独立履行职责,不受上市公司主要股东、实际控制人或者其他与上市公司存在利害关系的单位或个人的影响。独立董事原则上最多在5家上市公司兼任独立董事,并确保有足够的时间和精力有效地履行独立董事的职责。又如《上海证券交易所股票上市规则》第3. 1.5条规定:“董事应当履行的忠实义务和勤勉义务包括以下内容:(一)原则上应当亲自出席董事会会议,以合理的谨慎态度勤勉行事,并对所议事项发表明确意见;因故不能亲自出席董事会会议的,应当审慎地选择受托人;(二)认真阅读公司各项商务、财务报告和公共传媒有关公司的重大报道,及时了解并持续关注公司业务经营管理状况和公司已经发生的或者可能发生的重大事项及其影响,及时向董事会报告公司经营活动中存在的问题,不得以不直接从事经营管理或者不知悉有关问题和情况为由推卸责任;(三)《证券法》、《公司法》有关规定和社会公认的其他忠实义务和勤勉义务。”
  可见,我国公司立法继受了英美法系董事的受信义务理论,规定了董事的勤勉和忠实义务。当然,有学者认为,勤勉义务仅指董事参加公司事务之管理的义务{20},只是注意义务的一种表现形式而非其全部内容,我国公司法没有使用注意义务的概念是立法的漏洞{21}。同时,我国公司立法对董事受信义务的规定还表现出立法层级较低(以部门规章为主)和主要以上市公司为规制对象等特点。
  (三)委任说及其批驳
  值得注意的是,尽管立法上采纳了受信义务理论,理论界仍然有相当一部分学者认为应当借鉴大陆法系国家的“委任说”来解释公司与董事之间的关系。如有学者认为,我国董事与公司的关系理论不宜引入信托说,“信托制度原是英美法的制度,对于我们这样有习惯于大陆法系久远传统的国家,几乎是很陌生的。如果用其解释公司与董事的关系,人们在习惯上心理上都很难接受。相反,引用委任关系说明公司与董事关系,比较符合中国人的习惯和传统”{22}。
  所谓委任说,是指就公司与董事的关系而言,公司作为委托人,董事作为受托人,委任标的则是公司财产的管理与经营。委任说是大陆法系国家解释公司与董事关系的理论。如《日本商法典》第254条之一第3项规定:“公司和董事之间的关系,依照关于委任的规定。”而委任则被规定于《日本民法典》第3编“债权”中的第2章“契约”之第10节即第643条至656条。与此类似,我国台湾地区“公司法”第192条规定:“公司与董事间之关系,除本法另有规定外,依民法关于委任之规定。”台湾地区“民法”第528条规定:“称委任者,谓当事人约定,一方委托他方处理事务,他方为处理之契约。”
  笔者认为采用委任说解释公司和董事关系的主张甚值商榷:
  首先,采用委任说将带来立法上的不便。如前所述,我国现行公司立法采纳了英美法系的受信义务理论,直接规定了董事的勤勉和忠实义务。若采纳委任说,则需要“一方面,在民法通则中补充关于委任的规定”,“一方面,在公司法上明确规定,公司与董事的关系适用委任规定”{23}。这无疑需要付出巨大的立法成本。
  其次,委任说不能科学地解释现代公司制度下公司和董事之间的关系。第一,在委任关系中,受任人的义务只限于相当于注意义务的善管义务,而无法推导出董事的忠实义务。即使在日本公司法理论界,也已普遍承认将董事义务划分为注意义务和忠实义务的必要{24}。当然,日本学者对上述划分的具体含义也有一些争议:有的认为董事的注意义务是最基本的义务,忠实义务只不过是注意义务在股份公司中强化后的特别规定;也有的学者认为,这两种义务是并列的关系,董事的竞业禁止义务、与公司交易和董事报酬的特殊规定,都属于忠实义务之内,这样,注意义务和忠实义务就可以涵盖董事的各种具体义务{25}。第二,委任所处理的事项仅限于委任人委托的事项并应严格执行,受任人不能自由处理或越权处理,而董事对公司事务享有较大的自由决断权。第三,委任实际上仅处理委任人与受任人之间的内部关系,并不对外产生效力。而董事的受信义务尽管一般是对公司的义务,现代公司法越来越强调董事对公司股东和公司债权人的义务{26}。
  再次,主张委任说的学者并未真正理解受信义务理论的内涵。受信义务虽起源于对信托义务的类推适用,但已经与信托义务有了巨大的差别。公司法上的受信义务是专门被改造用以说明公司和董事关系的理论,是在公司和董事之间基于信任关系而产生的权利义务关系群。此外,我国固然主要继受大陆法系的法律传统,但不可否认的是,我国的商事立法尤其是公司法主要借鉴的是英美法系国家的制度和理论。作为法治相对落后的国家,盲目地给自己的法律传统贴上英美法系或大陆法系的标签并无太大实益,动辄用“人们的习惯和感情”代替严谨的学术思辨更是不可取的。
  最后,受信义务理论可以为我国立法所借鉴。事实上,真正构成我国继受受信义务理论障碍的是其衡平法性质。受信义务理论起源于衡平法上的信托制度,衡平法关注个案的具体情节,且程序上更加灵活,“没有了‘衡平法’技巧做支撑,‘受信’概念就仅仅是包含了一些僵化的规条”{27}。但是,应当看到的是,英美法系公司法上的受信义务在判例和学理研究的基础上已然具有了相对确定的理论构架,在准确界定受信义务的概念、将相对确定的理论规范化、立法化的基础上,完全可以在衡平法之外确立制定法上的受信义务体系。至于受信义务理论中尚不确定的部分,则可以交由法官自由裁量。
  综上所述,在立法已经借鉴受信义务理论的前提下,如何发展和完善这一理论为立法和司法实践提供理论支撑是学术研究的中心任务。
  三、上市公司董事受信义务的若干问题
  国内学者对“上市公司董事”这一特殊群体的受信义务问题未给予过多的关注,一个隐含的前提似乎是,在董事的受信义务问题上,没有必要对上市公司和非上市公司进行区分。笔者则认为,上市公司股权分散,且受到公司法和证券法的双重调整,相应地,上市公司董事的受信义务表现出自身的特性:一方面,证券立法强调董事对公司股东和潜在投资者的受信义务;另一方面,董事等内部人的受信义务理论在追究内幕交易民事责任方面发挥着重要的作用。
  (一)董事对股东的受信义务
  受信义务是在具有受信关系的当事人之间产生的,并且仅在当事人之间存在。英国公司法上的受信义务经历了一个循环式的发展变化,在不承认公司的独立法人资格的时期,董事作为股东的受托人对股东承担受信义务;《1856年股份公司法》颁布后,开始强调公司的独立人格,此时判例法就倾向于视董事为公司的受托人,只对公司负有受信义务{28}。在现代英美公司法尤其是美国公司法中,传统公司法将受信义务的对象仅限于公司的观点已被废除。判例法通过将紧密型公司看做合伙组织,将董事和股东类比为合伙人的方式,最终确立了董事对公司股东承担民事责任的原则{29}。因此,在大多数情况下,董事对作为整体的公司而不是单个股东或某类股东承担义务;但是,如果一位董事直接与一位股东发生来往或者其行为以某种方式损害了某位股东的经济利益,那么,这位董事很可能就要直接对股东负责{30}。
  笔者认为,公司和董事之间的受信关系与董事和股东之间的受信关系是两个不同的问题。一般情况下,基于董事和公司之间的信任、委托关系产生董事对公司的受信义务;在董事与股东之间基于一定的原因产生信任、委托关系时,又在董事与股东之间产生另外的受信义务,这种受信义务不同于董事对公司的受信义务,只是它同样要求董事善意地、谨慎地、忠实地履行自己的义务以免损害股东的权益。
  (二)受信义务归责理论
  受信义务归责理论,是美国判例法追究内幕交易民事责任的基础理论,由美国最高法院在Chiarel-la案中发展出来。根据该理论,一位内幕人员与局外人的交易被裁定违法之前,必须与发行人公司之间存在一种法律关系,而该法律关系是内幕交易信息的来源,也是内幕人员负有公开义务的法律依据{31}。当然,由于受信义务归责理论的局限性,使得与公司和股东不具有受信关系的其他内幕信息获得者逃脱法律的制裁,美国判例法又发展出来信息泄露理论及盗用理论作为内幕交易的归责理论。现今,美国证券法上的内幕交易归责理论已经发展出一套完整的体系:如果是传统内部人、推定内部人从事内幕交易,则依据受信关系理论归责;如果是外部人利用内部人(包括传统内部人和推定内部人)泄露的内幕信息从事内幕交易,则依据信息泄露理论归责;如果是外部人盗用、窃取内幕信息,则依据盗用理论归责{32}。
  美国内幕交易归责理论的提出有其特定的立法和实践背景。美国规制内幕交易的立法主要是1934年《证券交易法》的第10节(b)。该条规定:“任何人直接或间接利用州际商业工具或方法或邮政,或利用任何全国性证券交易所的任何设施,从事下列行为皆为非法:在购买或销售已在证券交易所注册或未如此注册的任何证券时,违反证券交易委员会制定的为公共利益或保护投资者所必要或适当的规则和条例,利用或使用任何操纵性、欺骗性手段或计谋。”证券交易委员会根据《证券交易法》的授权,制定了贯彻实施第10节(b)的一系列规则,在这些规则中以《规则10b-5》最为重要。该规则规定:“任何人员直接或间接利用任何方式、或者州际商业工具、或者邮政、或者全国性证券交易所的任何设施从事下列行为,均为非法:(1)使用任何手段、计划或诡计进行欺诈;(2)进行重要事实错误陈述、或遗漏陈述根据行为时的情况避免产生误导的重要事实;(3)从事与证券买卖有关的、导致或将要导致欺诈或欺骗任何人的任何行为、做法或商业活动。”
  尽管《规则10b-5》并不是法律而只是证券交易委员会的行政规章,但是它在美国反证券内幕交易中却扮演着极为重要的角色。美国证券法权威Louis Loss教授和Joel Seligman教授认为,在美国所有法典中,几乎再也找不到第二例像《规则10b-5》这样的法规,通过立法、行政、司法的相互作用、相互影响,从短短的条文衍生出如此众多的内容,可谓开天辟地第一遭{33}。
  但是,从这些规定中并不能直接找到规制内幕交易的合法性依据,也就是说,仅仅是立法上的禁止尚不足以说明内幕交易行为人承担法律责任的义务来源,或者至少是不能充分说明,因为很容易陷入同义反复的泥潭。在美国法院的一则案例中,法官明确指出:……这种义务并不是来自“第10节(b)”和《规则10b-5》,如果是的话,那么实际上是循环论证。这是一种来自于证券法之外的一种诚信关系{34}。更何况,对内幕交易进行规制从来就不是不证自明的真理,反对内幕交易规制的学者大有人在{35},赞成内幕交易规制理论的学者可以从各个方面对反对派的学者进行批判,但最终都要回到如何追究内幕交易法律责任的问题上来,都无法回避内幕交易不法行为的义务来源问题。受信义务归责理论回答了这一问题。
  受信义务归责理论在追究内幕交易法律责任方面发挥着重要作用:
  首先,也是最重要的,受信义务归责理论为内幕交易行为的不法性提供了义务来源。公司的董事、高级管理人员等内部人利用内幕信息从事证券交易,将自己的利益置于公司和股东的利益之上,违反了对公司和股东承担的受信义务,应据此承担相应的法律责任。
  其次,受信义务归责理论不仅是一项独立的归责原则,同时也为信息泄露理论提供理论依据。信息泄露理论也是在美国判例法中发展出来的内幕交易归责原理。在信息泄露理论下,只有泄露信息者对公司承担受信义务,接受信息者才因为继受这一受信义务而对其利用或再次泄露信息的行为承担责任。美国最高法院在著名的Dirks案中主张:“只有在内部人违反对股东的受信义务将信息泄露给接受信息者,且接受信息者知道或应该知道内部人违反义务时,接受信息者才对公司的股东负有不得利用重要的非公开信息进行交易的受信义务。”{36}
  最后,受信义务归责理论能够合理地确定内幕人员的范围。内幕人员是指利用内幕信息从事证券交易的行为人,包括但不限于公司内部人(包括传统内部人和推定内部人)。与操纵市场和欺诈等不正当交易行为不同,证券法只是禁止拥有内幕信息的内幕人员利用该信息从事证券交易,而非一般性地禁止任何人从事内幕交易,事实上,在现代证券市场上,市场分析人员利用分析结论从事证券交易被认为不可或缺。受信义务归责理论通过判断受信义务是否存在,合理地确定内幕人员的范围,使不具有受信义务的行为人免于被追究法律责任[1]。
  我国《证券法》第76条明确规定:“内幕交易行为给投资者造成损失的,行为人应当依法承担赔偿责任。”但是,在我国司法实践中,尚无一例内幕交易行为被追究民事赔偿责任。造成这一现象的原因是多方面的,其中最重要的是缺乏明确的立法依据,无法对内幕交易民事责任的构成要件进行立法分析。笔者主张,在公司法借鉴受信义务理论的基础上,通过证券法确立内幕交易侵权行为的一般构成要件,包括内部人、违反受信义务的行为、投资者的损害、行为和损害结果之间的因果关系等。这一设想如果能够得到论证和实现,对于追究内幕交易行为人的民事责任,从而有效地遏制内幕交易行为无疑具有重大的意义。
  (三)注意义务的判断标准
  我国公司法对董事的受信义务进行了规定,这些规定侧重于忠实义务,“似乎没有任何一部公司法规将董事‘忠实义务’的具体内容做出如现行中国公司法般细致的开列”{37},而仅原则性地规定了注意义务中的勤勉义务,并且未给出注意义务的判断标准。这无疑会给司法适用带来困难。
  注意义务的判断标准在英国公司法上经历了从主观标准到主客观结合标准的转变。早期的英国判例法中适用的是主观标准,即以董事自身所有的知识、经验来判断其是否履行了注意义务。为了克服主观判断标准的弊端,现代英国在董事注意义务的判断标准上采用的是主客观相结合的标准,即将董事必须具有一个在公司里与董事履行同样职能的人具有的一般知识、技能和经验作为客观标准,仅在董事为某个领域的专业人士时采用主观标准,对其提出更高的要求。而在美国,则一直坚持使用的是客观标准,即要求董事履行一个在同样情况下出于同样地位的具有一般谨慎的人所应有的注意去处理公司事务,同时又引入了经营判断规则对董事的利益加以保护。1970年重修的美国标准商业公司法将注意义务的判断标准归纳为三个方面的内容:(1)善意地;(2)以一个一般谨慎之人在相同的地位相似的情况下应有的注意;(3)以一种其合理认为符合公司最佳利益的方式{38}。
下载地址: 点击此处下载

大连市涉外房地产开发经营管理办法

辽宁省大连市人民政府


大连市涉外房地产开发经营管理办法
大连市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了利用外资开发经营房地产,加快城市建设和进一步改善投资环境,根据中华人民共和国外资企业法、中外合资经营企业法、中外合作经营企业法、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法及有关法律、法规的规定,制定本管理办法。
第二条 凡在大连市辖区内设立外资、中外合资、中外合作开发经营房地产企业(简称开发企业),以及从事涉外房地产开发经营的单位和个人,均应执行本管理办法。
第三条 本办法所称开发经营房地产,是指开发企业在依法取得土地使用权的土地上从事开发建设,并按规定进行出售、出租、抵押房地产等经营活动。
第四条 房地产开发经营活动,须遵守中华人民共和国法律、行政法规及省、市有关规定,其合法权益受法律保护。
第五条 开发经营房地产,在市人民政府领导下,由大连市房地产开发管理领导小组(简称领导小组)统一组织管理。领导小组办公室,负责日常工作。
涉外房地产开发经营中有关土地使用权出让转让管理工作,按照《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》执行。

第二章 企业设立
第六条 设立开发企业,须有明确的开发目标和开发建设项目,并应符合中华人民共和国外资企业法、中外合资经营企业法、中外合作经营企业法的规定。
第七条 设立开发企业,由领导小组统一组织洽谈、统一审批。
设立开发企业,由外方投资者或拟合资、合作经营的中方企业,向领导小组提交申请和有关证件、资料,经领导小组组织审定后领取批准证书,并缴纳五十万元(人民币)保证金。
第八条 设立开发企业,应在领取批准证书三十日内到市工商行政管理局办理企业登记和领取营业执照。企业发生变更或合并、歇业的,应按规定及时办理变更登记和注销登记手续。
开发企业设立后,注册资本未按合同规定期限到位或经工商管理部门通知仍不按期到位的,视为自动解散,开发企业应办理注销登记手续,缴回营业执照。不办理注销登记手续的,由工商管理部门吊销营业执照。
第九条 设立开发企业,须在领取营业执照之日起三十日内到财政、税务机关办理登记,并应建立健全财务会计制度,依法按期缴纳税金和有关费用。
涉及开发经营的各项保险事宜,应在本市保险机构投保;涉及有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。

第三章 开发建设
第十条 房地产开发建设,须严格执行城市总体规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
开发企业,须依照《大连市国有土地出让和转让管理办法》取得土地使用权。
第十一条 开发企业,可在下列区域或就下列项目进行开发建设:
(一)经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区;
(二)经市人民政府批准的经济开发小区;
(三)城市金融、商业、贸易、住宅小区和旅游开发区;
(四)城市旧区改造和包片包段拆迁改建项目;
(五)城市公共服务设施、市政公用基础设施项目;
(六)其他经批准的开发建设项目。
第十二条 开发企业依法取得土地使用权后,应按土地使用权出让合同的规定投资开发建设。未投资开发建设或未达到出让合同规定条件的,不得进行转让、出租等经营活动。
第十三条 房地产开发建设,应严格执行开发建设程序和城市规划及有关技术规范。确需采用境外技术规范的,须报市建委审查备案。
第十四条 房地产开发建设,应严格实行工程质量监督。工程竣工,由工程质量监督机关组织有关部门统一验收,发给工程竣工合格证。未经验收或验收不合格的,不得交付使用。

第四章 房地产经营
第十五条 开发企业可以利用已开发建设的房地产,自办企业和经营公共事业;也可以依照外商投资开发经营成片土地暂行管理办法,将已开发的房地产出售、出租、抵押和进行其他经营活动。
第十六条 开发企业的房地产经营活动,须纳入领导小组统一管理,并由领导小组办公室会同房地产、土地、工商、税务、物价、国有资产等行政管理部门,依法审查合同、协议和办理权属登记、产权变更及收缴税费手续。
第十七条 开发企业的房地产经营活动,涉及预售房屋的,须持建设用地、建设工程证明和施工合同等有关资料,向领导小组办公室申请办理审核手续,经核准后方可签订预售房屋合同(协议)。
涉及房地产出租、抵押的,须持租赁合同、抵押合同,向领导小组办公室申请登记备案手续,并接受对履行合同权利与义务的监督。
第十八条 开发企业的房地产经营活动,涉及地上建筑物及附着物所有权转移的,其用地范围内的土地使用权应随之转移。
第十九条 开发企业的房地产经营活动,其转让、出租、出售价格的确定,须接受领导小组办公室的协调、指导和监督。
房地产出售、出租价格明显低于市场价格时,领导小组有权指定优先购买、承租权者。

第五章 附 则
第二十条 违反本管理办法的,由各有关行政管理部门依照法律、法规和规章进行处理。
第二十一条 开发企业因投资办企业、开发建设和房地产经营发生的合同争议,应按有关规定向仲裁机构申请仲裁,或向人民法院起诉。
第二十二条 华侨和香港 、澳门 、台湾地区经济组织或个人来连投资开发经营房地产,参照本管理办法执行。
第二十三条 本管理办法由大连市人民政府解释。
第二十四条 本管理办法自发布之日起施行。




1992年9月2日

关于印发《阳江市非经营性建设用地改为经营性建设用地的管理规定》的通知

广东省阳江市人民政府


关于印发《阳江市非经营性建设用地改为经营性建设用地的管理规定》的通知
(阳府〔2008〕99号)

各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:

  《阳江市非经营性建设用地改为经营性建设用地的管理规定》已经市政府五届十六次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。









二○○八年十二月九日







阳江市非经营性建设用地改为经营性建设用地的管理规定



  第一条 为优化土地资源配置,提高土地利用效率,发挥土地资产的综合效用,促进经济社会持续健康发展,根据国家和省的有关文件精神,制定本规定。

  第二条 本规定所指的经营性建设用地是指商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等用地,其余的建设用地为非经营性建设用地。

  第三条 根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定,经城乡规划主管部门批准确定的土地使用性质,具有法律的严肃性,在一般情况下不得变更,确需变更的,用地单位或个人须提出申请,经土地行政主管部门和规划主管部门审核后,再报原批准用地的人民政府批准。

  第四条 严格执行经营性房地产项目年度用地计划,凡改为经营性房地产项目用地的,必须纳入年度经营性房地产项目用地计划。严禁未经批准擅自将其他用途的土地改为经营性房地产用地,或擅自转让土地使用权进行经营性房地产开发。

  第五条 凡经批准的非经营性建设用地改为经营性房地产用地(商品住宅、写字楼、商铺、宾馆、高级娱乐设施等用地),由政府依法收购或收回土地使用权,按公开交易方式确定开发单位。对收回土地使用权依法应当予以补偿的,收回价按原用途的宗地地价来确定;依法收购土地使用权的,按《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)第十三条规定执行。如属划拨用地或优惠出让土地,收购或收回时应减除原土地出让金或原优惠地价。

  如地上有建(构)筑物的,收购或收回土地使用权时,地上建(构)筑物经有资质的房地产评估公司估价,由双方协商后给予补偿。

  第六条 凡经批准的非经营性建设用地改为经营性房地产以外的经营性建设用地,应按规定补交地价款。补交地价款=新用途宗地地价-原用途宗地地价。如属划拨用地或优惠出让土地,还需补交原土地出让金或原优惠地价。

  第七条 各县(市)要严格控制非经营性建设用地改为经营性建设用地,严格执行市下达的房地产年度计划用地指标,如需将非经营性建设用地改为经营性建设用地的,10亩以上(含10亩)的要报市政府批准,10亩以下的要报市国土资源局备案。

  第八条 本规定自发布之日起执行。