福建省厦门市人民政府


厦门市城市房屋拆迁货币安置试行办法
厦门市人民政府



第一条 为了保护拆迁当事人的合法权益，规范拆迁行为，加快城市房屋拆迁进程，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》，制定本办法。
第二条 本办法所称的货币安置是指在城市房屋拆迁安置中，拆迁人以支付货币的形式安置被拆迁人的一种安置方式。
第三条 在城市房屋拆迁安置过程中，被拆迁人同意货币安置的，适用本办法。
第四条 货币安置的费用原则上与房屋安置的费用相当。
第五条 有下列情形之一的，不实行货币安置：
㈠代管、信托、典当、抵押以及有产权纠纷的房屋，需要办理证据保全的；
㈡产权人与使用人对货币安置达不成一致意见的；
㈢共有权人对货币安置达不成一致意见的。
拆迁直管公房的，暂不实行货币安置。
第六条 市拆迁主管部门应按照法律、法规和本办法的规定，对房屋拆迁货币安置进行监督、管理。
第七条 拆迁人必须将与货币安置相适量的资金量（即总补偿安置金额减去房屋安置所需金额）存入银行，房屋拆迁主管部门方予批准实施拆迁。存入银行的资金应专款专用于货币安置。
第八条 市拆迁主管部门应在拆迁公告中公布货币安置的实施期限。在货币安置实施期限内，拆迁当事人对货币安置达不成协议的，一律实行房屋安置。
第九条 拆迁住宅房屋实行货币安置的，以应安置房屋建筑面积乘安置房平均售价（安置房平均售价的标准见附表），扣除产权调换时被拆迁人应缴交应安置房屋的超面积款项计算货币安置款，其计算公式为：
货币安置款＝实行产权调换后应安置房屋建筑面积×安置房平均售价－产权调换时被拆迁人应缴交应安置房屋的超面积款项。
第十条 拆迁住改产权比例为100％的住改房屋（按综合造价、成本价或市场价购买的住改房），其货币安置款的计算按本办法第九条规定执行。
第十一条 拆迁非住宅房屋实行货币安置的，按该房屋所处的街道商业等级确定的基准价及其重置价结合成新计算货币安置款（基准价见附表），其计算公式为：
货币安置款＝非住宅房屋的建筑面积×（基准价＋重置价结合成新）
第十二条 被拆迁人同意货币安置的，应与拆迁人签订房屋货币安置协议书。协议书应载明下列主要内容：
㈠拆迁当事人双方的名称或姓名；
㈡市政府用地批文及拆迁公告号；
㈢被拆迁房屋及附属物权属、地址及建筑面积；
㈣应安置房屋的建筑面积，货币安置计算标准及货币安置款；
㈤装修、附属物补偿及搬迁补助费；
㈥货币安置款的支付方式和期限；
㈦被拆迁人的搬迁期限；
㈧违约责任；
㈨争议的解决方式；
㈩拆迁当事人约定的其他事项。
第十三条 货币安置款原则上应购买房屋。被拆迁人已有住房或新购住房的，经拆迁主管部门核实后，可向拆迁人领取货币安置款。
以货币安置款购买的房屋，其产权登记手续和费用由被拆迁人自行办理和承担。
第十四条 本办法的安置房平均售价、非住宅基准价标准，由市拆迁主管部门会同市价格主管部门根据实际情况制定并根据本市有关价格指数适时予以调整。
第十五条 开元区、思明区、湖里区因城市建设需要拆迁集体土地上房屋，实行货币安置的，参照本办法执行。
同安区、集美区、杏林区以及海沧台商投资区拆迁房屋实行货币安置的，参照本办法执行。货币安置的具体标准由各区政府、海沧管委会自行制定。
第十六条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第十七条 本办法自公布之日起施行。
安置房平均售价、街道商业等级划分和基准价标准
（元／平方米）
┌──┬──────────────┬──────────┬────────┐
│类别│ 区 域 划 分 │ 安置房平均售价 │ 备 注 │
├──┼──────────────┼──────────┼────────┤
│ │湖滨北路以南、湖滨东路沿伸 │ │以异地安置的标准│
│ Ⅰ │至火车站、铁路线以西、胡里 │ │计算应安置房屋的│
│ │山炮台以西及鼓浪屿 │ │建筑面积。 │
├──┼──────────────┤ 1800 ├────────┤
│ │ │ │以就近安置的标准│
│ Ⅱ │ Ⅰ区以外的区域 │ │计算应安置房屋的│
│ │ │ │建筑面积。 │
├──┼──────────────┼───┬──┬───┼────────┤
│ │ │营业性│ │厂房、│ │
│ │ 街道商业等级 │ 房屋 │办公│仓库及│ │
│ │ │ │ │ 其他 │ │
├──┼──────────────┼───┼──┼───┤ │

│ │中山路、龙头路、思明南路之 │ 7500 │2800│ │ │
│ Ａ │中山路口至思明东西路口。 │ │ │ │ │
├──┼──────────────┼───┼──┤ │ 1、不正面临街│
│ │思明南路、思明北路、同文路、│ │ │ │的营业性房屋、均│
│ │民族路、镇海路、同安路、公园│ │ │ │下调30％。 │
│ │东路、公园南路、虎园路、文园│ │ │ │ 2、营业性用房│
│ │路、大同路、新华路、鹭江道、│ │ │ │以一层房屋的基准│
│ │开元路、开禾路、升平路、思明│ │ │ │价为准，二层为一│
│ Ｂ │西路、大中路、思明东路、故宫│ 6000 │2800│1200 │层的60％，三层为│
│ │路、厦禾路、禾祥东路、禾祥西│ │ │ │一层的50％。地下│
│ │路、定安路、霞溪路、古城西路│ │ │ │室为一层的40％。│
│ │、局口街、溪岸路、鼓浪屿除龙│ │ │ │ 3、办公及厂│
│ │头路以外的其它路。 │ │ │ │房、仓库及其他的│
├──┼──────────────┼───┼──┤ │基准价以一层为 │
│ Ｃ │属于Ⅰ区不包括Ａ、Ｂ的其它非│ 3500 │2500│ │准、二层以上为一│
│ │住宅 │ │ │ │层的90％、地下室│
├──┼──────────────┼───┼──┤ │室为一层的50％。│
│ Ｄ │Ⅰ区以外主要路、街（宽度不少│ 4800 │2800│ │ │
│ │于12米）的繁华非住宅。 │ │ │ │ │
├──┼──────────────┼───┼──┤ │ │
│ Ｅ │Ⅰ区以外不包括Ｄ的其它非住宅│ 2800 │1800│ │ │
└──┴──────────────┴───┴──┴───┴────────┘
说明：异地、就近、非住宅重置价及超面积款按本市有关拆迁法规、规定执行。



2000年4月7日
　　　　　　　　　　　　　从本案看表见代理的认定
　　
　　　　　　　　　　　　　　　——甲公司诉张三房屋买卖合同纠纷案
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　钟建林
　　
　　
　　
　　【问题提示】
　　
　　委托人将自己的身份证复印件交给代理人，由代理人以委托人的名义与第三人签订合同，代理人的行为对第三人而言是否构成表见代理？
　　
　　【要点提示】
　　
　　委托人将自己的身份证复印件交给代理人，由代理人以委托人的名义与他人签订民事合同，合同落款由代理人签署委托人的姓名，该代理人的行为构成表见代理，合同对委托人产生法律约束力。
　　
　　【案件索引】
　　
　　一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第xx号民事判决书（2011年5月23日）
　　
　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第xxxx号民事判决书（2011年9月13日）
　　
　　【案情】
　　
　　原告（反诉被告）甲公司。
　　
　　被告（反诉原告）张三。
　　
　　原告甲公司诉称：2006年11月8日，甲公司与张三签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由张三购买甲公司开发的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房，总价款为436347元，其他相关费用为28114元。合同约定付款方式为银行按揭。合同签订当日，张三交纳了首付款164461元，余款30万元办理银行按揭。根据《合同补充协议》第十条的约定，张三应在合同签订之日起三十日内交齐资料并办理贷款公证手续，逾期则按合同第七条追究违约责任。合同第七条约定的违约责任为：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同签订后，张三仅于2006年11月8日向甲公司支付了房屋首付款和其他相关费用，余下房款则既未如期办理按揭贷款手续，也没有以自有资金向甲公司支付。虽然甲公司多次电话和书面催促付款，但时至今日张三仍然未付清余款。综上所述，张三一直拖欠房款且数额较大，已给甲公司的正常运行造成了严重影响。为维护甲公司的合法权益，请求法院判决解除甲公司与张三之间的商品房买卖合同，判令张三给付甲公司违约金6000元。
　　
　　被告张三答辩称：张三在签约当天就交付了首付款。此后在合同约定的期限内，张三多次要求甲公司办理相应的手续，但甲公司一直不配合，拒不办理。后来张三要求以现金补足，但甲公司还是不予配合。甲公司首先是不接收张三提供的资料，拒不为张三办理银行按揭手续；其次是至今已经四年了，但甲公司一直拒绝向张三交付房屋。张三也多次要求甲公司办理银行按揭手续，但甲公司一直拒绝办理，因此一直是甲公司在违约。请求法院驳回甲公司的诉讼请求。
　　
　　反诉原告张三反诉称： 2006年11月8日，张三与甲公司签订编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，张三购买甲公司开发的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房，房屋总价款436347元，其他相关费用28114元。合同第八条约定：甲公司应当于2007年4月30日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将合同约定的商品房交付给张三使用。合同第九条约定：甲公司未按本合同约定的期限将商品房交付张三使用的，逾期超过60日，张三要求继续履行合同的，合同继续履行，甲公司按日向张三支付已交付房价款万分之二的违约金。张三向甲公司支付首期购房款后，在约定的时间内至今，曾数次催促甲公司为张三办理银行按揭手续或以现金方式补足购房款，但甲公司一直拒不办理并且连张三的资料都拒收。合同约定的交房期限届满后，张三数次催促甲公司交付房屋，但甲公司至今拒绝交付。为维护张三的合法权益，请求法院判决：1、甲公司履行商品房买卖合同，立即将房屋交付给张三；2、甲公司向张三支付违约金（以已付房款为基数，按合同约定的日万分之二计算，从逾期交房之日计算至实际交房之日）；3、由甲公司承担诉讼费用。
　　
　　反诉被告甲公司答辩反诉称：张三反诉的事实与实际情况不符。张三在合同签订交付首付款后，直到可以交房了都没有来甲公司办理按揭贷款相关手续，到了房价下降的时候再来用现金办理手续是不对的。2008年，双方已经协商解除了合同，因而张三要求交付房屋是不可能的。退一步说，即使合同没有解除，但张三目前也只是交付了三分之一的房款，而根据合同约定甲公司也不可能向张三交付房屋。
　　
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：2006年11月8日，张三（买受人）与甲公司（出卖人）签订一份编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》。合同约定：张三购买甲公司开发的xx市xx一路xxx号的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房；房屋建筑面积154.11平方米；房屋单价每平方米2831.40元，总价款436347元；付款方式为银行按揭，付款描述为：合同签订当日买受人向出卖人支付首付款136347元，余额计300000元办理银行按揭，买受人根据银行需要及时有效提供按揭资料；交房日期为2007年4月30日前；合同第七条是“买受人逾期付款的违约责任”，内容为：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）：逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；2、/。”合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”，内容为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。2、/”。双方还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《合同补充协议》作为房屋买卖合同的附件四，与房屋买卖合同具有同等法律效力。其中约定：由出卖人承担的书面通知义务及具体交房日期期限，以登报通知为准，报纸为《xxx报》，自出卖人登报之日起，视为已履行通知义务；买受人以银行贷款方式支付部分房款的，则（1）买受人须在出卖人指定的银行办理贷款，且在合同约定期限内交齐贷款所须的相关资料及办理贷款相关手续，并在合同签订之日起三十日内到指定地点办理贷款公证手续，逾期出卖人按合同约定追究买受人的违约责任；（2）如因买受人原因，贷款未获批准或未达到贷款额度，买受人应在收到出卖人发出的书面通知后三十日内以现金形式补足相应款项，逾期出卖人按本合同第七条追究买受人的违约责任；买受人未向出卖人付清房屋全部房款或未按时办理贷款手续，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，直至买受人付清全部房款或办理完贷款手续；如买受人逾期向出卖人支付房款，除应向出卖人承担违约责任外，合同约定的房屋交付期限做相应的顺延；本合同第一页中买受人的住所（址）为买受人的通讯地址，若有不符或变更，买受人须于变更后七天内书面通知出卖人，否则出卖人与由此产生的一切后果无涉。合同签订当日，张三向甲公司一次性付清首付款136347元及其他相关费用28114元，合计164461元。
　　
　　此后，甲公司因故未能于2007年4月30日前通知张三到指定的银行办理银行按揭手续，亦未能于2007年4月30日前交房。张三与甲公司之间就交房、办证及给付违约金等事宜协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。截止本案法庭辩论终结之日，甲公司仍未将本案讼争的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房交付给张三。
　　
　　本案审理中，甲公司法庭陈述称：2008年10月15日，张三向甲公司提出解除合同的要求，在甲公司的《退户确认单》上填写内容并签名。其中“退户事由”一栏的内容填写为“延期交房”。 同年10月18日，甲公司的置业顾问、营销经理、财务经理、主管领导先后在《退户确认单》上签名。此后，甲公司因故一直未能将《退户确认单》上确定的“应退房款”167188元给付张三。到了2010年8月20日，张三在一份致甲公司的《通知函》上签名。张三在《通知函》中称，鉴于甲公司没有在约定的一个月内退还全款，张三多次催促，甲公司总是口头表示没钱而不同意退款，特书面通知甲公司，现不同意再作退房退款方式处理，要求甲公司继续履行商品房买卖合同，为张三办理相关购房手续，并依法承担逾期交房的违约责任。甲公司对张三的上述要求当然不能答应。在2010年11月18日，张三还曾向xx市商品房交易监察执法机构投诉，在其报送的《购房经过扼要说明》中，张三表明其要求是：“要么该公司（甲公司）按照原合同规定交房给我，要么就按照现在的市场购房价格退还房款。”2010年11月23日，xx市商品房交易监察执法机构相关负责人在张三报送的《购房经过扼要说明》上签注意见，安排市场监管科联系当事人协调解决问题。2010年11月25日，甲公司向张三通过“圆通速递·物流”寄送《办理退房手续通知》，填写的“收寄地址”为“xx省xx市xx区xx一路xxx号xx大厦x栋”，并注明联系手机号码为“xxxxxxxxxxx”。该《办理退房手续通知》的内容为：“张三：你与我公司签订的《商品房买卖合同》（xxxxxxxxxxxx），已于2008年经你本人申请予以解除，之后我公司多次通知你办理解除合同后的相关手续，但你一直未予办理。现我公司再次通知你在收到本通知后五个工作日内前来办理相关手续，请予配合。特此通知。”
　　
　　对于甲公司的上述说法，张三法庭反驳称：《退户确认单》上的签名“张三”，并不是张三本人所签，因而张三对该份《退户确认单》不予认可。甲公司迟迟不予办理银行按揭手续，根本原因是因为甲公司擅自变更规划对“xxxxx小区”加层建设，以至于房屋于2008年才竣工。甲公司根本没有通知过张三办理银行按揭和退房退款手续，甲公司的通知邮寄地址居然为“xx省xx市xx区xx一路xxx号xx大厦x栋”，而张三确是一直居住在xx省xx县，因而张三不可能收到甲公司的任何通知。
　　
　　另查明：张三与甲公司于2006年11月8日签订编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》时，其自己本人并未到场，而是将自己的身份证复印件交给自己在xx的好朋友李四，由李四作为委托代理人代其签订。合同落款买受人签名处的“张三”系李四代为书写。合同首页注明买受人的地址为“xx市xx一路xxx号xx大厦x楼”，邮政编码为“xxxxxx”，联系电话为“xxxxxxxxxxx”。上述合同首页注明的买受人地址、邮政编码、联系电话，全都是李四的。
　　
　　李四出庭作证称：由于张三身在外地xxxx，身在xx的自己于是接受朋友张三的委托，代张三从甲公司购买“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房，代为签订了购房合同。合同上“张三”的签名是李四代签的，合同签订当日的首付款交付也都是李四代为办理的。此后，由于甲公司迟迟未能通知办理银行按揭手续，更未于2007年4月30日前交房，李四自己都觉得很对不住朋友。加之甲公司违规加层建设，为了尽量挽回朋友的损失，将朋友的风险降到最低，于是到了2008年10月15日，李四向甲公司申请退房退款，在《退户确认单》上签了张三的名字。当时甲公司也同意退房退款，但之后甲公司又以各种理由拖欠应退款项且至今分文未付。到了2010年8月20日，鉴于甲公司既不交房又不退款，为维护张三的合法权益，李四于是又为张三代发了上述《通知函》，并于2010年11月18日代张三向xx市商品房交易监察执法机构投诉要求解决。
　　
　　以上事实，有当事人身份户籍资料、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、收款收据、《退户确认单》、《通知函》、《购房经过扼要说明》、证人李四的证言及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。