国家税务总局关于境外团体或个人在我国从事文艺及体育演出有关税收问题的通知(附英文)

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国家税务总局关于境外团体或个人在我国从事文艺及体育演出有关税收问题的通知(附英文)

国家税务总局


国家税务总局关于境外团体或个人在我国从事文艺及体育演出有关税收问题的通知(附英文)
国家税务总局



各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局、文化厅(局)、体委:
一九九三年九月二十日我局与文化部、国家体委联合下发了国税发〔1993〕089号《关于来我国从事文艺演出及体育表演收入应严格依照税法规定征税的通知》,现对外国及港、澳、台地区团体或个人在我国(大陆)从事文艺演出和体育表演所取得收入征税的具体政策业务问题
,明确如下:
一、外国或港、澳、台地区演员、运动员以团体名义在我国(大陆)从事文艺、体育演出,对该演出团体及其演员或运动员个人取得的收入,应按照以下规定征税:
(一)对演出团体应依照《中华人民共和国营业税暂行条例》(以下简称营业税暂行条例)的有关规定,以其全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或经纪人的费用后的余额为营业额,按3%的税率征收营业税。
(二)演出团体凡能够提供完整、准确费用支出凭证的,依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称企业所得税法)的有关规定,应对演出团体的收入总额减除实际支出的费用后的余额,按30%的税率征收企业所得税,并按3%的税率征收地方所得税;对
演出团体实际支付给演员或运动员个人的报酬部分,依照《中华人民共和国个人所得税法》(以下简称个人所得税法)的有关规定征收个人所得税。
(三)演出团体不能提供完整、准确的费用支出凭证,不能正确计算应纳税所得额的,在计算征收企业所得税时,根据企业所得税法实施细则第十六条规定的原则,应以其收入总额减除支付给演员、运动员个人的报酬部分和相当于收入总额30%的其他演出费用后的余额,依照企业所
得税法规定的税率征收企业所得税和地方所得税;对上述支付给演员、运动员个人的报酬部分,依照个人所得税法的规定,由演出团体支付报酬时代扣代缴个人所得税。对没有申报支付给演员、运动员个人报酬额的或未履行代扣代缴义务的,应以其收入总额减除上述相当于收入总额30%
的其他演出费用的余额视为该演出团体的应纳税所得额,依照企业所得税法计算征收企业所得税和地方所得税。对演员或运动员个人不再征收个人所得税。
(四)对本条第(二)、(三)款中所述演出团体支付给演员、运动员个人的报酬,凡是演员、运动员属于临时聘请,不是该演出团体雇员的,应依照个人所得税法的规定,按劳务报酬所得,减除规定费用后,征收个人所得税;凡是演员、运动员属该演出团体雇员的,应依照个人所得
税法的规定,按工资、薪金所得,减除规定费用后,征收个人所得税。
二、对外国或港、澳、台地区演员、运动员以个人名义在我国(大陆)从事演出、表演所取得的收入,应以其全部票价收入或者包场收入减去支付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额,依3%的税率征收营业税;依照个人所得税法的有关规定,按劳务
报酬所得征收个人所得税。
三、对演出团体或个人应向演出所在地主管税务机关申报缴纳应纳税款的,具体可区别以下情况处理:
(一)演出团体及个人应缴纳的营业税,应以其在一地的演出收入,依照营业税暂行条例的有关规定,向演出所在地主管税务机关申报缴纳。
(二)演出团体应缴纳的企业所得税和地方所得税,应以其在一地的演出收入,依照企业所得税法及其实施细则和本通知的有关规定,计算应纳税所得额及税款,并向演出所在地主管税务机关申报缴纳。按本通知第一条第二款所述依实际费用支出计算纳税的演出团体,在全部演出活动
结束后,可在与其签订演出合同的中方接待单位所在地主管税务机关,办理企业所得税结算手续。
(三)演员、运动员个人应缴纳的个人所得税,应以其在一地演出所得报酬,依照个人所得税法的有关规定,在演出所在地主管税务机关申报缴纳。属于劳务报酬所得的,在一地演出多场的,以在一地多场演出取得的总收入为一次收入,计算征收个人所得税。
(四)主管税务机关可以指定各承包外国、港、澳、台地区演出、表演活动的演出场、馆、院或中方接待单位,在其向演出团体、个人结算收入中代扣代缴该演出团体或个人的各项应纳税款。凡演出团体或个人未在演出所在地结清各项应纳税款的,其中方接待单位应在对外支付演出收
入时代扣代缴该演出团体或个人所欠应纳税款。对于未按本通知有关规定代扣代缴应纳税款的单位,应严格依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定予以处理。
四、各中方接待单位在对外签订演出或表演合同后的七日内,应将合同、资料报送各有关演出、表演活动所在地主管税务机关,对于逾期不提供合同资料的,可依照企业所得税法及有关法规予以处理。
本通知自文到之日起执行。

CIRCULAR ON THE QUESTION CONCERNING TAX ON ARTISTIC AND SPORT PER-FORMANCES GIVEN BY OVERSEAS TROUPES OR INDIVIDUALS IN CHINA

(State Administration of Taxation: 21 April 1994 Coded Guo Shui Fa[1994] No. 106)

Whole Doc.

To the tax bureaus of various provinces, autonomous regions and
municipalities and cities with independent planning, to cultural
departments (bureaus) and to State Commission for Physical Culture and
Sports:

The Circular Concerning the Levy of Tax Strictly in Accordance With
the Stipulations of the Tax Law on the Incomes Gained From Artistic and
Sports Performances Given in China, was issued on September 20, 1993
jointly by our Administration, the Ministry of Culture and the State
Commission for Sports and Physical Culture, a document Coded Guo Shui Fa
[1993] No. 089. The concrete policy-related business questions concerning
tax levied on the incomes gained from artistic and sports performances
staged in China (Chinese Mainland) by troupes or individuals coming from
abroad and from the regions of Hong Kong, Macao and Taiwan are hereby
clarified as follows:

I. For performers and athletes from abroad or from the regions of
Hong Kong, Macao and Taiwan who stage artistic and sports performances in
China (Chinese mainland) in the name of organization; tax shall be levied
on the incomes gained by art troupes and their performers or by individual
athletes in accordance with the following stipulations:
(1) In line with the related stipulations of the Provisional
Regulations of the People's Republic of China Concerning Business Tax
(hereinafter referred to as Provisional Regulations Concerning Business
Tax), after subtracting the expenses paid to the units, performing
companies or brokers who provide performing venus from all income gained
from ticket price or from booking the whole theatre or stadium, the
balance shall be regarded as the business volume on which business tax is
levied at a 3 percent rate.
(2) For performing troupes which can provide complete and accurate
certificates showing their outlay of expenses, according to the related
stipulations of the Income Tax Law of the People's Republic of China on
enterprise with foreign investment and Foreign Enterprises (hereinafter
referred to as Enterprise Income Tax Law), enterprise income tax shall be
levied at a 30 percent rate on the balance of the performing troupes'
total income amount after subtracting the expenses actually paid and local
income tax shall be levied at a 3 percent rate; individual income tax
shall be levied on the remuneration actually paid by the performing
troupes to individual performers or athletes in accordance with the
related stipulations of the Individual Income Tax Law of the People's
Republic of China (hereinafter referred to as Individual Income Tax Law).
(3) For performing troupes which cannot provide complete and accurate
certificates showing the outlay of expenses and cannot correctly calculate
the amount of taxable income, while calculating and levying enterprise
income tax, in accordance with the principle stipulated in Article 16 of
the Detailed Rules for the Implementation of the Enterprise Income Tax
Law, enterprise income tax and local income tax shall be levied at the tax
rate stipulated in the Enterprise Income Tax Law on the balance of their
total income amount after subtracting the remuneration paid to individual
performers and athletes and other performing expenses equivalent to 30
percent of the total income value; with regard to the remuneration paid to
individual performers and athletes as mentioned above, individual income
tax shall be withheld by the performing troupe when it pays the
remuneration in accordance with the stipulations as set in the Individual
Income Tax Law, with regard to performing troupes which have not declared
the amount of payments of remuneration to individual performers and
athletes or fail to fulfill the withholding obligations, the balance of
their total income value after subtracting other performing expenses
equivalent to 30 percent of the total value of income as mentioned above
should be regarded as the amount of payable income of that performing
troupe, enterprise income tax and local income tax shall be calculated and
levied in accordance with the Enterprise Income Tax Law. No more
individual income tax shall be levied on individual performer or athletes.

(4) In regard to the remunerations paid by the performing troupe as
mentioned in Clauses 2 and 3 of this Article to individual performers and
athletes, the performers and athletes who are invited temporarily and are
not employees of the performing troupe, individual income tax shall be
levied on the income from labor service remuneration after subtracting the
prescribed expenses in accordance with the stipulations of the Individual
Income Tax Law; for performers and athletes who belong to employees of the
performing troupe, individual income tax shall be levied on the wage and
salary incomes after subtracting the prescribed expenses in accordance
with the stipulations of the Individual Income Tax Law.

II. For the incomes gained from performances staged in China (Chinese
Mainland) by performers or athletes from abroad or from Hong Kong, Macao
and Taiwan in personal name, the balance of incomes from all ticket price
or from booking whole theatre or venues after subtracting the expenses
paid to units, performing companies or brokers who provide performing
venus is regarded as the business volume on which business tax shall be
levied at a 3 percent rate; in line with the related stipulations of the
Individual Income Tax Law, individual income tax shall be levied on the
income from labor service remunerations.

III. With regard to performing troupes or individuals who should
declared payments of payable tax to competent tax authorities in the
location where performances are staged, the matter shall be dealt with
concretely in accordance with the following different situations:
(1) Performing troupe and individuals shall pay business tax, they
shall declare payment of business tax to the competent tax authorities in
the location where performances are staged on the income from performances
staged at one locality in accordance with related stipulations of the
Provisional Regulations on Business Tax.
(2) For the enterprise income tax and local income tax which the
performing troupe should pay, the amount of taxable income and tax payment
are calculated on the basis of the income from performances staged in one
locality in accordance with the related stipulations of the Enterprise
Income Tax Law and the Detailed Rules for its Implementation and this
Circular, the performing troupe shall declare tax payment to competent tax
authorities at the location where performances are staged. The performing
troupe which calculates tax payment on the basis of the outlay of actual
expenses as mentioned in Clause 2 of Article 1 of this Circular shall,
after the end of all performing activities, perform the procedures for
settlement of enterprise income tax with the competent tax authorities at
the location of Chinese reception unit with whom it signs the performing
contract.
(3) For the individual income tax which performers and athletes
should pay, they shall declared tax payment with competent tax authorities
at the location where performances are staged in accordance with the
related stipulations of the Individual Income Tax Law for the
remunerations gained from performances given at one locality. For income
belonging to labor service remuneration and performances staged on several
occasions at one locality, the total income gained from performances given
on several occasions at one locality is regarded as a lump sum income on
which individual income tax is calculated and levied.

(4) Competent tax authorities can designate various venues, halls,
theatres or Chinese reception units to contract to provide spaces for the
performing activities staged by performing troupes or individuals from
abroad, or from Hong Kong, Macao and Taiwan, they should withhold various
payable taxes for the performing troupes or individuals from the incomes
settled with these troupes and individuals. If the performing troupes or
individuals who have not yet cleared off various payable taxes in the
locality where performances are staged, when paying for the income from
performances to other units, the Chinese reception units should withhold
the payable tax owed by the performing troupes or individuals. Units which
fail to withhold the payable tax in accordance with the related
stipulations of this Circular shall be dealt with strictly in accordance
with the stipulations of the Tax Collection and Management Law of the
People's Republic of China.

IV. Various Chinese reception units shall, within seven days after
signing performance contracts with units from outside, send the contracts
and materials to competent tax authorities at the location where
performing activities are staged, those who fail to provide contracts and
materials by exceeding the time limit shall be dealt with in accordance
with the Enterprise Income Tax Law and related regulations.
This Circular goes into effect from the day of receipt of the
document.



1994年4月21日
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重庆市商业委员会《酒类流通管理办法》实施细则

重庆市商业委员会


渝规审发[2005]44号



重庆市商业委员会《酒类流通管理办法》实施细则



第一条 为贯彻执行《酒类流通管理办法》(商务部第25号令)有关酒类经营备案登记和溯源制度的规定,落实管理责任,规范行政行为,明晰工作程序,提高办事效率,确保酒类消费安全,维护经营者合法权益,制定本细则。

第二条 本市行政区域内实施酒类经营备案登记和溯源制度适用本细则。

第三条 本细则所称经营者是指从事酒类商品销售的单位和个体工商户。经营者下属的连锁店、分店、门点、摊点按照属地管理原则,视为一个独立的经营者。

第四条 本细则所称业主是指单位经营者的法定代表人(含其下属连锁店、分店、门点、摊点的负责人)或个体工商户的户主。

第五条 重庆市商业委员会(以下简称市商委)负责指导、督促、检查区县(自治县、市)商务行政主管部门实施酒类经营备案登记和溯源制度,按照商务部规定的统一格式印制备案登记表,受理有关酒类备案登记和溯源制度的投诉、举报和行政复议,查处全市范围内违反酒类经营备案登记和溯源制度的重大的、跨区域的违规行为。

第六条 区县(自治县、市)商务行政主管部门负责办理备案登记手续,向市商委报送备案登记情况报表,按照商务部规定的统一格式印制和发放酒类流通随附单,受理有关酒类备案登记和溯源制度的投诉和举报,查处本行政区域内违反酒类经营备案登记和溯源制度的违规行为。

第七条 酒类经营备案登记的工作程序如下:

(一)经营者在区县(自治县、市)商务行政主管部门领取备案登记表,了解填表事项和需提供的其他材料;

(二)经营者提交备案登记表、营业执照复印件、卫生许可证复印件、业主身份证复印件;

非业主本人亲自办理的,受托人应当提供业主身份证复印件、业主授权委托书和受托人身份证复印件;

(三)区县(自治县、市)商务行政主管部门按照本细则第八条的要求对备案登记材料进行审查;

(四)经审查后符合规定要求的,核发备案登记表,加盖区县(自治县、市)商务行政主管部门印章;

备案登记材料审查和核发备案登记表的工作应当在5个工作日内完成;

区县(自治县、市)商务行政主管部门不予受理备案登记材料或经审查后不予备案登记的,应当向经营者说明原因。

第八条 酒类经营备案登记材料应当符合以下要求:

(一)经营者备案登记表填表内容完整、准确、真实;

(二)经营者已经知晓备案登记表附注的责任条款并加盖单位经营者的印章或由个体工商户业主签字盖章;

(三)备案登记表、营业执照、卫生许可证所载的经营者名称、业主名称、经营地址应当一致;

(四)营业执照和卫生许可证应当在有效期内;

(五)营业执照、卫生许可证、业主身份证的复印件均应加盖单位经营者的印章或由个体工商户业主签字盖章;

(六)授权委托书应当由业主签字盖章。

第九条 区县(自治县、市)商务行政主管部门可以根据各地道路交通的实际情况,采取在乡镇设立代办点或约期巡回现场办公等灵活多样的备案登记申办方式,为乡镇边远地区的经营者提供方便。

第十条 区县(自治县、市)商务行政主管部门核发备案登记表应当按照统一规则进行编号。

编号由地区编码和顺序号两部分组成。地区编码由市商委统一规定,顺序号由区县(自治县、市)商务行政主管部门按照备案登记时间顺序确定。

第十一条 备案登记表被损坏或遗失,经营者应当向区县(自治县、市)商务行政主管部门申报作废和补发。

备案登记表或营业执照的登记事项发生变更的,经营者应当在30日内向区县(自治县、市)商务行政主管部门办理变更手续,换发备案登记表。

第十二条 区县(自治县、市)商务行政主管部门应当定期与同级工商部门核对,发现经营者营业执照被注销或吊销的,其备案登记表亦自动失效,区县(自治县、市)商务行政主管部门应督促经营者缴回失效作废的备案登记表或公告作废。

第十三条 酒类经营备案登记表和酒类流通随附单是酒类流通过程中的重要溯源凭据,经营者(供货方)向其他经营者(含内部调拨、集团购货)销售酒类商品时,应当向受货方提供酒类经营备案登记表复印件(仅指首次交易),并对所售每批酒类商品均应开具当批次的酒类流通随附单,单随货走,单物相符;受货方亦应向供货方索取酒类经营备案登记表和酒类流通随附单。

第十四条 经营者应当使用统一格式的酒类流通随附单。经营者现有自制单据符合统一格式要求的,可报商务部认可后替代使用。

第十五条 任何单位和个人不得以实施酒类经营备案和溯源制度为借口,设置壁垒障碍,限制或阻碍外地经营者在本地区的合法经营和外地酒类商品在本地区的正常流通。

第十六条 市商委和区县(自治县、市)商务行政主管部门对酒类经营备案登记和溯源制度进行监督检查的主要内容如下:

(一)检查经营者是否已办理备案登记手续,备案登记表是否有伪造、涂改、出租、出借、转让、买卖等情形;

(二)检查备案登记表所载明的经营地址是否与实际地址相符;

(三)检查备案登记表与营业执照所载明的登记事项是否完全一致;

(四)要求经营者出示所经销酒类商品的供货方的酒类经营备案登记表、营业执照、卫生许可证、生产许可证(指生产商直供)、经销授权书(指生产商授权区域代理)的复印件,必要时可向供货方溯源核查;

实行酒类销售许可证制度的省、直辖市、自治区的经营者与本市经营者发生酒类商品交易的,其酒类销售许可证视同酒类备案登记表。

(五)要求经营者出示所经销酒类商品当批的检验合格证明复印件(进口酒类还应有进口食品卫生证书和进口食品标签审核证书)和供货方提供的当批酒类流通随附单,必要时可向供货方溯源核查;

(六)要求经营者出示所经销酒类商品向其他经营者批发(含内部调拨、集团购货)时,所开具的酒类流通随附单的存根联,检查其格式和填具内容是否符合规定要求,必要时可向受货方溯源核查;

(七)要求经营者出示酒类商品进销台帐,可以追溯三年以内的台帐;

(八)检查经营者所经销的酒类商品(含包装酒和散装酒)的内外包装、盛具容器、标签标识是否符合溯源识别规定,是否存在“三无”或伪造、篡改厂名、厂址、生产(保质)日期的酒类商品;

(九)检查经营场所是否有不向未成年人销售酒类商品的显著标识。

第十七条 经营者违反酒类经营备案和溯源制度的,依据《酒类流通管理办法》进行处罚。

2006年1月1日至2006年3月31日期间为施行酒类经营备案和溯源制度的过渡期,过渡期内,对于违反酒类经营备案和溯源制度的违规行为应予教育,不予处罚。

第十八条 市商委和区县(自治县、市)商务行政主管部门应当发挥酒类行业组织的作用,协助实施酒类经营备案和溯源制度。

第十九条 区县(自治县、市)商务行政主管部门实施酒类经营备案和溯源制度工作不力、监督管理失职、行政不作为的,由市商委通报批评,并在商贸流通工作年度考评时扣分处罚。

第二十条 酒类行政管理人员、执法人员违反本细则有关规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、侵害管理相对人合法权益的,由市商委或区县(自治县、市)商务行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十一条 酒类生产和流通领域中的其他行政许可、行政管理和行政处罚涉及商务行政主管部门职能职责的,按照有关法律、法规、规章执行。

第二十二条 本细则由市商委负责解释。

第二十三条 本细则从2006年1月1日起施行。

丽水市物业管理办法

浙江省丽水市人民政府


丽水市物业管理办法

丽政令(2007)50号


《丽水市物业管理办法》已经市政府第21次常务会议审议通过,现予发布,自2007年7月1日起施行。





市 长 陈荣高

二○○七年五月二十九日



丽水市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(以下简称国务院《条例》)、《浙江省物业管理条例》(以下简称省《条例》)和其他有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 丽水市城市规划区内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行业主自治与委托物业服务企业实施专业管理相结合的原则。

第五条 政府鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平,鼓励物业服务企业开展国家级、省级、市级物业管理示范小区创建活动。

为扶持物业服务企业的发展,在实施物业服务的活动中政府给予政策上的支持和优惠。

第六条 市建设局是物业管理活动的行政主管部门(以下称物业管理部门),负责市区物业管理的监督管理工作。

市建设局莲都区分局、丽水开发区分局具体负责各自管理区域物业管理的监督管理工作。

城市规划、市政公用、城市管理、环境保护、价格、公安、民政、工商、税务等行政管理部门以及供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位按各自职责,协同实施本办法。

街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系,建立小区联席会议制度,协助物业管理部门对物业管理进行监督和指导。

社区(村)居民委员会负责指导建立小区业主委员会,负责协调物业管理小区的物业管理活动。



第二章 业主、业主大会和业主委员会



第七条 业主在物业管理活动中,享有《中华人民共和国物权法》和国务院《条例》、省《条例》规定的权利,并应当履行相应的义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行规定的职责。物业管理区域内业主户数少于50户且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域由物业管理部门会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求社区(村)居民委员会的意见。

新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。新建住宅物业管理区域的确定,城市规划管理部门在选址或规划设计条件中应予以明确,并在规划设计方案审查中予以落实。

旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

第十条 物业管理区域具备召开首次业主大会条件的,建设单位应在30日内向物业管理部门提出召开首次业主大会的书面报告,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用时间等文件资料。物业管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会指导组建业主大会筹备组及开展相关工作。

筹备组一般由5-7名成员组成,其中社区(村)居民委员会、建设单位代表各1名、业主代表3-5名。筹备组的组长可由社区(村)居民委员会代表担任。筹备组的业主代表由业主推荐或社区(村)居民委员会推荐公示后产生。

第十一条 物业管理企业应配合筹备组开展工作。

首次业主大会筹备经费由建设单位承担。预缴筹备经费由物业管理部门代收代管,建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业管理部门预缴筹备经费。筹备经费使用应坚持节俭、合理、按实结算的原则。具体预缴标准按总建筑面积每平方米0.5元计算,一个物业管理区域最低不少于1万元,最高不超过5万元。

第十二条 业主代表的产生、业主投票权、业主大会制度按照省《条例》的规定执行。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

第十三条 业主大会应当制订业主公约。业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主应当履行的义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人具有约束力。

第十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第十五条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十六条 业主委员会人数根据物业管理区域规模大小确定,一般由5-15人(单数)组成。

业主委员会每届任期3-5年,可以连选连任。

第十七条 分期开发的物业符合省《条例》第八条规定要求的,可以在分期开发期间成立业主委员会。

新进物业的业主入住后,应当按相应比例增补业主委员会委员。增补的候选人从新进物业的业主中推举。

第十八条 业主委员会委员有下列情况之一的,由主任提议或经物业管理部门、社区(村)居民委员会建议,经业主委员会会议通过,其委员资格终止,并在物业管理区域内予以公告:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;

(三)拒不履行业主义务的;

(四)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;

(五)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;

(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(七)在所聘请的物业服务企业工作或领取报酬的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3 日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第十九条 经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主临时大会。

业主委员会不按规定召开临时业主大会的,物业管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员应当指导业主召开。

第二十条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积,作为业主委员会的办公用房。

第二十一条 物业管理区域内,应建立由物业管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集和主持,主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建和谐社会的基础性工作。

有下列情况之一的,应当召开联席会议:

(一)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的;

(二)20%以上业主提议召开临时业主大会会议,但业主委员会不依法召集的;

(三)多数业主对业主委员会不信任,要求进行换届选举的;

(四)业主委员会的行为损害了广大业主利益的;

(五)发生其他影响物业管理区域稳定的情况;

(六)社区开展精神文化、和谐社会构建等活动。



第三章 前期物业管理



第二十二条 建设单位应当在取得住宅物业商品房预售许可证前选聘前期物业服务企业,对物业进行前期管理。倡导房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积少于5万平方米的,经物业管理部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第二十三条 建设单位在销售物业时应当与业主签订业主临时公约,作为商品房买卖合同的附件,并报物业管理部门备案。

业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条 建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理的,应当签订前期物业服务合同,并报物业管理部门备案。

建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时,应当同时签订包含前期物业服务合同约定主要内容的补充协议。

第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。

第二十六条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。

在办理物业交接手续时,建设单位应当按有关规定向物业服务企业移交相关资料。

物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的,应当向物业管理部门或者其他有关行政管理部门报告。

第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房;物业管理区域内的物业既有住宅,又有非住宅的,分别按住宅、非住宅的7‰提取物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。

因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第二十八条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意,不得改变其用途。物业管理部门应当将物业管理用房的位置、面积等基本情况在物业管理区域内予以公示。

第二十九条 物业服务企业在前期物业管理期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租和经营的,获取的收益可以用于弥补物业服务企业物业管理收费的不足或者物业管理的其它方面,但应当在前期物业招标书和管理方案以及前期物业服务合同中载明,并报价格、物业管理部门备案,前期物业服务结束仍有剩余的部分用于补充物业专项维修资金。



第四章 物业管理服务



第三十条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

倡导物业管理区域实行酬金制物业服务。

第三十一条 物业管理部门应当建立物业服务企业诚信档案和物业管理统计报表制度。物业服务企业应当按照有关规定向物业管理部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。

第三十二条 外地物业服务企业在市区从事物业管理服务活动,应当将资质证书等相关材料报物业管理部门备案。

第三十三条 物业服务企业应当将物业服务项目、服务内容、服务标准、收费标准以及投诉电话等在物业管理区域显著位置进行公示,接受业主和相关部门的监督。

物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

物业服务费的具体标准和收取办法,按照价格、物业管理部门制定的《丽水市物业服务收费办法》执行。

第三十四条 物业服务合同终止后10日内,物业服务企业应向业主委员会或新聘的物业服务企业办理书面交接手续,并移交预收的物业服务费、初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料、物业管理用房。

第三十五条 街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



第五章 物业使用与维护



第三十六条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业管理区域内共用设施设备的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物业管理区域相关共有设施设备管理办法》规定执行。

第三十七条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准,并依法办理相关手续。

第三十八条 禁止下列损害公共利益的行为:

  (一)违法改变房屋承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)擅自改建、占用物业共用部位;

  (四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (六)超标排放有毒、有害物质;

  (七)排放超过规定标准的噪声;

(八)法律、法规或业主公约禁止的其他行为。

第三十九条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,在开工前,应当向物业服务企业或者物业管理部门申报登记。

物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

提倡由有资质的装修企业承担物业装饰装修工程的施工。

第四十条 凡涉及物业主体和承重结构变动的装修工程,业主和装修企业应当事先取得建设规划部门的批文,并在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,没有设计方案的,不得施工。

第四十一条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规和本办法的规定以及业主临时公约、业主公约。

第四十二条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国务院《条例》、省《条例》和本办法规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当予以劝阻、制止。物业服务企业劝阻、制止无效的,应当及时报告物业管理部门或者有关行政管理部门。

其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国务院《条例》、省《条例》和本办法规定行为的,可以向物业管理部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。物业管理部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后,应当依法及时处理。

第四十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理审批手续。所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

第四十五条 物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。物业专项维修资金的缴交、管理、使用按《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行。

第四十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的,可以要求所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业管理部门或者联席会议调解。

第四十七条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织保修。

建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向物业管理部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金,存入指定银行,作为物业保修期内保修费用保证。

物业保修金的交纳、使用、退还、管理和监督按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行。

  

第六章 法律责任



第四十八条 违反本办法有关规定,由物业管理部门依据国务院《条例》、省《条例》等有关规定,依法进行查处。

对涉及建筑主体或者承重结构变动的装修行为,按国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定执行。

第四十九条 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

在物业管理活动中,业主委员会为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以业主委员会名义依法提起诉讼。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第五十一条 物业管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)挪用专项维修资金或者保修金的;

  (二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

  (三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

  (四)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。



第七章 附 则



   第五十二条 本办法中有关名词和专业用语的含义,同省《条例》规定。

第五十三条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的,依照国务院《条例》、省《条例》和本办法相关规定执行。

第五十四条 各县(市)可根据实际情况参照执行。

第五十五条 本办法自2007年7月1日起施行。