中共河南省委、河南省人民政府关于大力整治企业经营环境的决定

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中共河南省委、河南省人民政府关于大力整治企业经营环境的决定

中共河南省委、 河南省人民政府


中共河南省委、河南省人民政府关于大力整治企业经营环境的决定


颁布日期:20020301  实施日期:20020301  颁布单位:中共河南省委、 河南省人民政府

  为切实加强对全省集中整治企业经营环境工作的领导,根据《中共河南省委、河南省人民政府关于大力整治企业经营环境的决定》的有关精神,经省委、省政府同意,河南省整治企业经营环境联席会议已经成立,办公室已于3月5日正式开展工作,办公地点设在省监察厅(郑州市顺河路29号),举报电话为:0371-6359900。
  为适应中国加入世界贸易组织的新形势,进一步优化我省经济发展和对外开放环境,根据《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》精神,针对我省企业经营环境方面存在的突出问题,省委、省政府决定在全省范围内集中开展企业经营环境专项整治工作。
  一、整治企业经营环境的重要意义和总体要求
  (一)近几年来,我省认真贯彻落实中央和国务院关于减轻企业负担的一系列规定,尤其是2001年以来开展了以打击制售假冒伪劣商品违法犯罪活动、严厉打击传销、强化税收征管、规范建筑市场、打破地区封锁和部门行业垄断以及整治安全生产为重点的整顿和规范市场经济秩序工作,召开了第三次全省对外开放工作会议,对投资环境进行了专项整治,企业经营环境有了一定好转。
  (二)由于多方面的原因,目前我省企业经营环境仍存在一些不容忽视的问题,有的还比较严重,突出表现在一些部门尤其是基层部门行政不规范,“四乱”(乱收费、乱罚款、乱摊派、乱检查)屡禁不止,企业负担沉重;一些执法人员素质不高,有法不依,随意执法,吃拿卡要,甚至以权谋私;一些企业周边治安环境较差,欺行霸市和侵占企业利益等现象时有发生。这些问题的存在,在一定程度上影响了党和政府的形象,干扰了市场经济秩序,制约着我省的经济发展和社会稳定。
  (三)各地区、各部门要努力实践江泽民同志“三个代表”的重要思想,坚持从全省经济发展、改革开放和社会稳定的大局出发,充分认识整治企业经营环境的重要性、紧迫性和艰巨性,把企业经营环境整治工作坚持不懈地开展下去。
  (四)全省整治企业经营环境的总体要求是:牢固树立抓环境就是抓机遇、抓开放、抓发展的指导思想。实行党委、政府负责,纪检监察牵头,部门协作,齐抓共管的领导格局和工作格局,努力营造统一稳定的政策环境、优质高效的服务环境、规范有序的市场环境、公正严明的法制环境、安全文明的社会环境和团结鼓劲的舆论环境。
  基本工作思路是:以治理“四乱”为重点,以促进政府职能和干部作风转变为核心,以标本兼治、综合治理为手段,狠抓治标,形成氛围,着力治本,巩固成果,分步实施,整体推进,不断取得阶段性成效,使全省企业经营环境有明显改善。
  二、整治企业经营环境的重点
  (五)整治企业经营环境是一项长期的任务,既要全面推进,又要突出重点。当前,首先要抓住那些严重影响经济发展环境、企业反映强烈的突出问题,加大整治力度,务求取得实效。这次集中整治的重点是严厉查处“四乱”、整顿执法队伍、整治企业周边环境等。
  1.严厉查处“四乱”。坚决制止各种形式的干扰企业正常经营、损害企业合法权益、增加企业负担的行为,坚决杜绝违规检查、多头检查、重复检查;严肃查处强制服务、强制收费、重复收费以及少服务甚至不服务也收费的行为,解决一些政府部门把属于职责范围内的工作转移给中介机构或二级机构,通过中介机构或二级机构向企业收费,变无偿服务为有偿服务的问题;严禁任何单位利用权力和行业管理职能随意向企业集资和摊派;坚决制止各种违反规定、随意罚款和超标准罚款的行为。
  2.整顿执法队伍。坚决纠正有法不依、执法不严、违法不究和随意执法、粗暴执法、以言代法、以罚代管、以罚代刑现象,严厉查处执法犯法、吃拿卡要的腐败行为,保持执法队伍的纯洁性和战斗力。
  3.整治企业周边环境。加大打击经济犯罪活动的力度,严厉打击危害企业生产、经营秩序的欺行霸市、寻衅滋事、敲诈勒索、盗窃哄抢、强装强卸、强买强卖以及诈骗、报复、陷害企业经营者或客商的违法犯罪行为,确保企业周边地区无重大治安案件和滋扰企业正常生产经营的案件,努力为企业创造一个良好的生产经营环境。
  经过全省范围内的集中整治,使政府行为进一步规范,“四乱”现象得到基本遏制;企业周边环境进一步好转,企业满意程度明显提高,整治企业经营环境工作取得阶段性成果。
  三、集中整治的方法步骤
  (六)从2002年4月到2002年12月,对全省企业经营环境进行集中整治。大体分为3个阶段:
  1.宣传发动,统一思想(时间为1个月左右)。省委、省政府召开全省整治企业经营环境动员大会,安排部署全省企业经营环境整治工作。各级党委、政府及有关部门要认真学习《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》、《中共中央、国务院关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的决定》、《中共中央关于加强和改进党的作风建设的决定》和《河南省企业负担监督管理条例》精神。在认真学习文件、领会精神、掌握政策的基础上,联系实际开展讨论,统一思想,营造氛围,树立“人人、处处、事事都是发展环境”和“环境就是生产力”的观念,进一步提高对整治企业经营环境工作的认识,为深入开展企业经营环境整治奠定牢固的思想基础。
  2.自查自纠,边整边改(时间为6个月左右)。各地、各部门特别是执法部门要对本地区、本部门依法行政情况认真开展一次大检查,通过自查自纠,查摆、找准存在的主要问题。要坚持开门整治,主动征求企业意见,主动接受社会各界的监督。同时,各级党委、政府要邀请同级人大、政协组织以及辖区内的企业对政府重点执法部门依法行政的情况进行评议,评议结果要向有关部门反馈。有关部门要针对自查出来的问题和评议的意见,深入分析原因,及时研究整改措施,制定整改方案。要坚持边整边改的原则,从企业反映最强烈的问题查起,从企业最不满意的问题改起,从企业最企盼的事情做起,尽快使企业感受到整治工作的成效。
  3.总结工作,检查评价(时间为1个月左右)。各省辖市市委、政府和省有关部门要对集中整治工作进行认真总结,并写出书面材料,于2002年12月20日前上报省委、省政府。届时,省委、省政府邀请省人大、省政协组成检查组,采取听取汇报、查看资料、走访企业、问卷调查等形式,对各地区、各部门的整治情况进行重点检查、评价。对于整治工作不力,企业经营环境得不到有效治理,甚至图形式、走过场的地区和部门,要依法依纪严肃追究主要负责人和有关责任人的责任。
  四、标本兼治的措施
  (七)进一步规范政府行为,改进工作作风。要结合政府机构改革,进一步转变政府职能。各级政府部门都要与各类生产经营企业和中介机构彻底脱钩,真正做到政企分开、政事分开;坚决杜绝在机构改革中将政府职权转移给事业单位,扩大自收自支范围的做法;要改革行政审批制度,简化和规范审批程序,清理行政审批事项;要转变工作作风,深入企业调查研究,真正为企业解决实际问题。市、县党委、政府领导干部每人至少要对口联系一家国有企业、一家民营企业,而且每年到对口联系企业调研不得少于2次。要强化服务意识,正确处理管理与服务的关系,凡涉及企业的政策出台前,都要充分征求和听取企业意见。各地、各部门要在政务公开以及政府承诺、限时制、一站式办公、一条龙服务等方面,不断改进服务方式,努力提高服务质量。
  (八)严禁各种形式的“四乱”行为,切实减轻企业负担。要不折不扣地贯彻落实《中共中央、国务院关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的决定》规定的“九个严禁”,严格控制和规范对企业进行的各类检查评比活动。除法律、法规和党中央、国务院及省委、省政府有明确规定的检查外,任何单位和个人不得以任何理由对企业进行检查。对符合规定的检查,要规范管理,限定次数。要坚决杜绝多头检查、重复检查、交叉检查,避免企业在同一时间接待多个检查。检查中不得向企业乱收费和吃拿卡要;要进一步规范政府部门的收费行为,健全向企业的行政事业性收费、罚款、基金项目的审批管理制度,对涉企收费实行公示制及“两证一票一卡”制度(收费许可证、执收公务证、行政收费发票、企业交费登记卡),监督执收执罚单位履行收费登记制度,坚决实行票款分离和“收支两条线”规定,坚决制止各种形式的收支挂钩和下达罚没(创收)指标的行为,做到收支彻底脱钩、收缴彻底分离;任何单位都不得利用权力和行业管理职能,以搞创建活动、公益活动、综合治理、经贸活动、征订报刊等为名,随意向企业摊派和集资。要把已取消的收费项目真正落实到企业,同时,继续开展对收费、罚款、集资和各种摊派项目的再清理,能合并的予以合并,该降低标准的要降低标准,该取消的要坚决取消。取消、合并、降低标准的收费项目要及时向社会公布。
  (九)加大查处力度,严肃处理顶风违纪违法的典型案件。各地区、各部门要对违反规定收取的费用如数限期退回,无法退回的上缴上一级财政。凡发生“四乱”、加重企业负担的,相关企业可凭收费单据到所在市市级财政部门领取同等数额的款项,然后由财政部门从收费单位经费或财政专户中加倍扣除。对巧立名目乱收费、乱罚款、乱集资、乱摊派和擅自提高收费标准、扩大收费范围、或对已取消的收费项目继续收取的,除进行通报批评外,还要坚决追究主要负责人和当事人的责任,根据情节轻重给予党纪政纪处分,触犯刑律的要移交司法机关依法处理。对那些将执法权力商品化,以打击违法犯罪活动为名,行敛财谋私之实的腐败分子,要坚决予以严惩。对那些与破坏市场经济秩序的犯罪分子相互勾结、共同作案的害群之马,要坚决绳之以法。对危害企业生产、经营秩序的违法犯罪活动,特别对那些危害一方、作恶多端的地痞、无赖、村霸和流氓恶势力要坚决依法从重、从快、从严惩处。对与社会恶势力相互勾结,充当保险伞的机关公务人员,要坚决从严查处,决不姑息。要按照国家有关规定,对企业周边地区各种收购站、出租房屋和暂住人口进行清理整顿,减少诱发犯罪的因素,积极预防和妥善处置各种矛盾引发的群体性事件。在这次集中整治中,省纪检监察部门要抓住一批顶风违纪违法的典型案件,公开曝光,严肃处理,真正做到违者必究,取信于民。对涉企“四乱”案件以及破坏企业正常生产经营秩序的刑事案件不予重视、有案不查、查而不结或查处不力造成严重后果的,要坚决追究该地区和部门主要负责人及当事人的责任。
  (十)实行政务公开,建立监督约束机制。要加大政务公开的力度,今后各级政府及各部门制定的行政法规、政策措施等凡是能够公开的,要一律公开,增加透明度;要实行企业经营环境综合评价制度,制定优化经济发展环境工作考核办法;要加强重点部门、重点行业的行风建设,开展行风民主评议,评议结果要向社会公布;要建立和完善行政监督机制和责任追究制度,进一步强化人大、政协的监督,定期邀请人大代表和政协委员对政府部门行政、执法情况进行评议;要建立行政执法投诉监督制度,为人民群众监督行政执法行为开辟渠道;要鼓励举报,建立举报中心,设立公开的举报投诉电话,在企业设立意见箱,认真受理企业举报。
  (十一)加强执法队伍建设,提高执法人员素质。要深入开展执法人员学法用法和依法行政培训,进一步提高执法队伍的政治业务素质。各级执法人员要认真贯彻执行国家的法律法规,依法管理各项事务,维护法律法规的尊严。要严格规范执法行为,切实做到从严执政,依法行政,不断提高执法水平。执法人员执行公务必须出示证件,实施处罚必须出示法律法规依据。要根据职能任务的需要,逐步优化执法队伍结构,使具有专业知识的高素质的人员充实到执法队伍中来。要确保执法部门必要的工作经费,彻底杜绝因财政供给不足而造成的以费养人现象。
  (十二)完善法律法规和制度,维护法规尊严。按照我国入世以后的国情,要抓紧清理和废止不符合市场经济要求的、带有地方封锁和行业垄断内容的地方性法规、规章和政策规定,清理和取消不符合国家规定的行政事业性收费项目和罚没项目,特别要彻底清理依托职能部门的垄断性和强制服务性的收费项目。要建立健全各项规章制度,从制度上堵塞漏洞,不断巩固、扩大整治企业经营环境成果。省监察部门要对行政执法活动加强监督检查,尽快研究制定严格的、操作性强的企业发展保护制度,依法保护企业经营者的合法权益。
  (十三)加强行业自律,增强维权意识。要充分发挥企业管理协会、行业协会、企业家协会、个体劳动者协会、私营企业协会等社会团体在维护企业权益和加强行业自律等方面的重要作用,企业要切实增强法制观念和维权意识,充分运用法律赋予的权力,坚决抵制和举报“四乱”行为,保护自身的合法权益。同时,要加强信用制度建设,不断提高企业的诚信意识,采取法律、制度和舆论等多种措施,在全社会营造讲求商业道德、诚实守信、公平竞争的氛围。
  五、加强领导,落实责任
  (十四)提高认识、切实加强组织领导。整治企业经营环境工作,涉及面广,政策性强,情况复杂,工作难度较大,各地、各部门一定要以“三个有利于”为标准,努力实践江泽民总书记“三个代表”的重要思想,抓住我国加入世贸组织的机遇,坚持深化改革与加强法制并举,采取坚决有力的措施,突出重点,标本兼治,努力使全省企业经营环境尽快明显好转。
  (十五)实行党委、政府负责制。地方党委、政府对本地区整治企业经营环境工作负总责。工商、技术监督、税务等垂直管理部门对本系统负责,同时接受地方党委、政府的领导;其他部门对本机关及直属单位负责,同时要加强对本系统整治企业经营环境工作的指导和协调工作;强化县(区、市)、乡(镇)党委、政府和有执法权的部门基层单位的整治责任。
  (十六)建立联席办公会议制度。为加强对整治企业经营环境工作的领导,建立全省整治企业经营环境联席会议,统一组织协调全省整治企业经营环境工作。联席会议下设办公室,作为联席会议的日常办事机构。各省辖市也要成立相应的机构,组织开展本地区企业经营环境整治工作。整治企业经营环境以外的其他整顿和规范市场经济秩序方面的工作仍由省整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责。
  (十七)明确职责,齐抓共管。全省整治企业经营环境工作由省纪检监察机关牵头,省整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、省对外开放工作领导小组办公室、省减轻企业负担联席办公会议办公室加强配合。查处“四乱”工作由省纠风办会同省减负办、经贸委、计委、财政厅、审计厅、检察院具体负责;整顿执法队伍工作由省监察厅会同省工商局、质量技术监督局、国税局、地税局、法院、检察院、公安厅等执法部门具体负责;整治周边环境工作由省公安厅会同省监察厅、工商局、经贸委、法院负责。各具体牵头单位要切实负起责任,会同有关部门抓紧制定专项整治方案,明确每一项工作的责任单位,采取切实有效的方法步骤,抓紧开展整治企业经营环境工作。各负责单位要按照职责分工,各负其责,加强配合,形成合力,确保各项整治措施落到实处。政法部门要依法从重从快严厉打击破坏市场经济秩序的违法犯罪活动。纪检监察部门要抓住有关部门和个人违法违纪典型案件彻查严处。新闻宣传部门要坚持正面宣传为主,加大宣传力度,既要有声势,又要把握分寸,努力营造良好的经济发展环境。
  (十八)加强督查,狠抓落实。省整治企业经营环境联席会议办公室会同省整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、省经贸委、省人事厅、省财政厅、省审计厅等部门派出督查组,适时对各地各部门整治情况进行督查,并及时进行通报。



 

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房地产开发经营业务企业所得税处理办法

国家税务总局


国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发 [2009] 31号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,现印发给你们,请遵照执行。


                                      国家税务总局

                                    二○○九年三月六日

  

              房地产开发经营业务企业所得税处理办法       

  第一章 总 则

  第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

  第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

  (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

  (二)开发产品已开始投入使用。

  (三)开发产品已取得了初始产权证明。

  第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

  第二章 收入的税务处理

  第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

  第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:

  (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。

  (二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

  (四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:

  1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 

  3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

  第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

  第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

  第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

  第三章 成本、费用扣除的税务处理

  第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

  第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

  第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

  第十四条 已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:

  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

  已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

  第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。

  第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。

  第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

  第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

  第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。

  第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

  第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理:

  (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。

  (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

  第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

  第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

  第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。

  第四章 计税成本的核算

  第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

  第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:

  (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

  (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。

  (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。

  (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。

  (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。

  (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

  成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。

  第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下:

  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

  (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

  (四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

  (五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

  (六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

  第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下:

  (一)对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

  (二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

  (三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

  (四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面积计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本,准予在当期扣除,未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

  (五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用,应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算。

  第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一:

  (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

  1.一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

  2.分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

  期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

  (二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

  1.一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

  2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

  (三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

  (四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

  第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:

  (一)土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

  土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

  (二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

  (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。

  (四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。

  第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:

  (一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:

  1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

  2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

  (二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

  第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。

  (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

  (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

  (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

  第三十三条 企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

  第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。

  第三十五条 开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

  第五章 特定事项的税务处理

  第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:

  (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方,下同)分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

  (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:

  1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

  2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

  第三十七条 企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,按以下规定进行处理:

  企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

  第六章 附 则

  第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入,至该项开发产品完工后,一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

  第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。


论市场经济体制下我国环境资源保护法的完善

张安腾*


一、引言
保护环境和合理利用自然资源,是实现人类社会可持续发展的前提和关键。环境和发展研究已成为当今世界的重要课题。从历史的角度来看,随着一场与工业革命意义同样重大的“环境革命”的诞生,环境资源保护法(以下简称“环保法”)正日益受到人们的普遍重视,从而成为第二次世界大战以来发展最快的法律之一。作为一门新兴的法律,环保法是多部门法发展的结果,宪法、行政法、民法、刑法、诉讼法等部门法在环境保护方面的发展,不仅使其成为环境法体系不可或缺的组成部分,也使其原理成为环保法理论体系的重要支柱。
我国是一个处于由计划经济体制向市场经济体制转轨过程中的发展中国家,目前正面临着发展经济和保护环境的双重任务。随着我国现代科技的进步和经济的发展,不仅给人们的物质文化生活带来空前繁荣,也造成了许多环境问题。一方面使原本某些方面的立法空白凸显出来,另一方面也使得原本环境法体系中的一些内容因不适应当前的形势而亟待修改。1下文将就我国现行的环保法的体系所存在的一些缺陷及产生这些缺陷的原因进行初步探讨,并提出有关建议,以期不断完善我国的环保法,更好地为经济建设服务。
二、环保法体系的缺陷及原因
关于我国环保法体系的划分方法,可谓仁者见仁,智者见智。但普遍都认为环保法是一个独立的法律部门,并形成了以宪法关于环境资源保护规定为基础,一综合性环境基本法为核心,其他相关部门法关于环境保护的规定为补充,以及包括污染纺织、自然保护、环境纠纷处理、损害救济、环境管理组织等内容的环境法律、法规、制度和环境标准组成的体系。2但由于经济的发展而不断产生新的环境问题,且我国的环保法体系相当一部分带有浓厚的计划体制色彩,在现今市场经济条件下,所有上述这些缺陷日益阻碍着经济的发展、社会的进步,迫切要求加大力度完善我国的环保法体系。以下将从这些缺陷产生的原因出发,分别论述之:
㈠、体系外部原因所带来的缺陷
随着市场经济体制的确立及经济建设的不断发展,新的环境资源保护关系不断出现,必然要求新的环保法的制定实施,再继之便是环境司法要适应新的环保法体系的要求。体现在外部层次上,即为立法上的空白,亦可称为滞后性。所谓滞后性,指环保法在时间上总是落后于环境问题的要求及实践发展。滞后现象已为各国环境法的发展历史所证明。有三方面的原因造成了这种滞后性:3⑴、国家权力观念。环境问题只有发展到影响社会安定和发展时才成为现代国家行政管理的对象。⑵、环境问题的严重程度和环境意识。一般说来,环境意识落后于环境问题的发展程度,而环境意识在行政管理领域又直接制约着管理制度,这必然带来滞后性。⑶、反馈机制自身的限制。系统的复杂性,反馈环节的多元化及立法程序上的时间限制都会引起这种滞后性。从解决方法上看,滞后性只能事后进行完善,不可能从根本上避免。当然,立法时在现实可行性基础上充分考虑环境问题的发展趋势,使立法具有一定的超前性,这在实践中是可行的,也是可取的。
㈡、体系内部原因所引起的缺陷
从环保法体系内部来看,作为体系组成部分的相关法律、法规的改变都会相应地改变环保法体系的内容和影响环保法的执行。而且,从整体上看,我国现有环保法体系的结构还不完整,子系统不周全,导致系统功能不完善,使环境资源保护关系中的某些环节尚无适当的控制手段。具体说来有:
1、功能不协调。从实践上看,它表现为某一环境问题未被调整或进行了互相矛盾的调整,亦即有的环境法律系统间作用互相矛盾或存在空白点。初步看来,这有两个原因:⑴、系统结构不完整,某些应有的法律制度尚未确定。(这和立法的滞后性是有根本区别的)⑵、系统结构不合理,有的制度间未能很好地配合。如排无收费和水源利用政策及市政工程管理等方面就存在着配合不周的问题。
2、有的子系统不符合技术合理性。环境问题首先作为一个技术经济问题而存在,其产生原因是各类技术的不合理运用,最终解决也只能依靠技术进步。环保法要产生有效的作用,它本身必须合理,即:⑴、内容满足技术合理性。许多制度是环境保护领域内技术规范的发展,应符合环境科学的规律和要求。⑵、结构满足操作技术合理性。环保法是通过法律对社会进行调整控制的一种工具和方法,必须有适应的结构和程序保证操作上的合理性,使之符合市场经济和法制建设的一般规律。4但是,目前我国环保法在这两方面或多或少存在某些问题,如环境影响评价制度中的公共参与问题、现场检查制度问题、“三同时”制度问题,等等。总的看来,作为技术性很强的环保法,在我国并未体现出这一特点,而更多的是一般的原则制度的规定。
三、环保法体系的完善
我国正处于经济体制转轨时期,这段期间也是政治、经济、社会变动最大的时期。环境立法问题就在这高度变迁的时空中,不断受到试炼,不断受到调适。由此而形成的环保法,也就因而带有浓厚的动态气息。现阶段完善我国的环保法,应从以下两方面考虑:
㈠、环境立法对完善环保法的前提作用
这里所讲的立法,仅包括制定新的法律规范。没有环境立法,就没有环保法体系,环境司法更无从谈起。因此,完善环境立法是完善环保法体系的一个前提条件。而“立法的发动、进度及内容未必单纯是事理与民意的结果,而会因政治、经济、社会和文化的静态结构和动态发展而有不同的演变。”5目前,尽管环境立法领域空前活跃,但从整个国家的经济发展来看,还未能完全跟上。因此,加强环境立法,完善环保法体系,促进体系整体功能的发挥,保护和改善环境,防止污染和破坏,是一个十分迫切的任务。
鉴于环境问题的四项特色即科技关联、利益冲突、隔代平衡、国际关联,6当前加强环境立法,完善我国环保法体系,应注意以下几个方面的问题:⑴、环境立法要突出自然规律。环境立法的目的之一就是要维护生态系统的平衡,保护和改善人类的生存环境。因此,环境立法要突出自然生态规律的要求与发展。⑵、环境立法要充分体现经济规律。环境问题使经济发展的产物,各国实践证明,只有发展经济,才能最终解决环境问题。因此,在环境立法时,要充分体现经济规律的要求,以环境保护来促进经济的发展,用法律来教育人们提高对环境保护和经济发展辩证关系的认识,以环保来促进经济的发展。⑶、环境立法要体现“地球一体”的观点。在国际关联的特色之下,环境行政容易衍生外交、国防及国际势力介入等现象,造成环境问题的复杂化。7故环境立法应从整体角度考虑环境问题,把我国的环境问题纳入世界环境问题的范围内进行考虑。
此外,在立法的进程中,应见贤思齐,认真学习环保先进国家的制度和经验,并可以有条件地援用欧美、日本等国环境法律所通用的管制手段,以便及时、高效地解决环境问题。
㈡、健全现有制度,协调体系内部的功能
1、从技术上完善现存的相关制度。这是改善环保法体系的重要措施。首先,应加大处罚力度。可适当引用不同程度的刑罚,但应认识到环境问题多元因应的执行手段中,刑罚只是其中的一种,且适用刑罚不得背离环境问题的特质与刑罚最后手段的定位。其次,应加强科技在解决环境问题的作用,事实上科技是解决环境问题的根本途径。建议在现行环保法体系的基本原则中加入“科技促进”一项,以彰显科技的重要性。再次,“公共参与”这一原则在立法中虽得到体现,但在现实的决策运行中,却往往抛开公共力量而自行决策,或多或少地损害了公共的利益。故有必要将公共参与落实到实处,如通过听证、质询、述职等途径将之制度化。但同时也应注意不宜一味主张多参与,而应在参与的时机、范围、方式与效力上,妥为规划,并由整体的角度出发,健全相应辅助措施,以免造成公共参与的错置。
2、协调各制度的功能。各制度的协调依赖于其内容衔接和控制手段的协调,即⑴、内容衔接,不留任何空白点,控制环境行为的各主要方面和环节。⑵、内容协同,功能协调,制度间不应有矛盾点。这是由环保法体系内部各组成部分具有共同目的性所决定了的。
显然,当前形势下,要完善我国的环保法体系还有大量的工作要做,必须加快法制建设的进程,以求更有力地促进经济的发展,保障社会公众的利益。

*作者单位:福建省晋江市人民法院。
1 韩德培著:《环境保护法教程》,法律出版社1998年1月第三版第61页。
2 陈泉生著:《环境法原理》,法律出版社1997年12月第一版第55页。
3 胡保林、曹叠云、杨延华著:《环境法新论》,中国政法大学出版社1992年2月第一版第74页。
4 胡保林、曹叠云、杨延华著:《环境法新论》,中国政法大学出版社1992年2月第一版第78-84页。
5 叶俊荣著:《环境政策与法律》,月旦出版社股份有限公司1993年4月第一版第73页。
6 叶俊荣著:《环境政策与法律》,月旦出版社股份有限公司1993年4月第一版第88-91页。
7 叶俊荣著:《环境政策与法律》,月旦出版社股份有限公司1993年4月第一版第90页。